Armin Sanjari
Geschäftsführer, Mathematik und Analytics
Gründete 2016 die Agentur IT-WINGS und führt sie bis heute. Sie betreut namhafte Kunden aus Automobilindustrie, Konsumgüterindustrie, Pharma und Maschinenbau.
Propspector.KI-Software für Immobilienakten.
Propspector haben wir selbst gebaut und betreiben es selbst. Die Software liest die Unterlagen zu Wohnung oder Haus nach festem Prüfkatalog, vom Grundbuch bis zur Bauakte. Der Report zeigt jede Abweichung mit Fundstelle. Dazu kommt eine Marktwerteinschätzung über eine externe API.
Erst die Fakten. Dann der Abgleich.
Propspector prüft jede Angabe einzeln und danach jede gegen jede. Klicken Sie sich durch ein Beispiel.
Befunde aus dem Abgleich
- Wohnfläche weicht erheblich ab
Das Exposé gibt 48,12 m² an, die Wohnflächenberechnung weist 41,55 m² nach WoFlV aus. Eine Abweichung von 15,8 %.
- Grundriss erfüllt Bankanforderungen nicht
Dem Grundriss fehlen Maße, ein Maßstab und die eindeutige Objektzuordnung. Das Dokument ist in dieser Form nicht für eine Finanzierungsprüfung geeignet.
- Teilungserklärung unvollständig
Im Grundbuchauszug sind Nachträge vom 12.02.1992 und 19.03.1992 vermerkt. Diese fehlen in den vorliegenden Unterlagen der Teilungserklärung.
Was die Finanzierung noch braucht
- Aufteilungsplan
- Fehlt
- Nachträge zur Teilungserklärung (1992)
- Fehlen
- Aktueller Grundbuchauszug
- Veraltet (2019)
22 Dateien rein. Sortierte Akte raus.
Unterlagen kommen ungeordnet und schlecht benannt an. Propspector erkennt die Dokumente, ordnet sie dem richtigen Berichtsteil zu, gleicht sie gegeneinander ab und meldet, was fehlt.
- IMG_2231.HEIC: erkannt als Grundrisszeichnung
- Baugesuch 13.11.1975.pdf: erkannt als Baugenehmigung
- Scan 14.01.2026, 09-42.pdf: erkannt als Teilungserklärung
- energieausweis_final(2).pdf: erkannt als Energieausweis
- 2871_WOHNUNG_FINAL_v3.PDF: erkannt als Grundbuchauszug
- baubeschreibung_scan.pdf: erkannt als Baubeschreibung
- Protokoll ETV Juli (Kopie): erkannt als Eigentümerversammlung 2025
- Auszug_Baulasten_2019.pdf: erkannt als Baulastenverzeichnis
- Einzelabrechnung_final.pdf: erkannt als Jahresabrechnung 2024
- IMG_4471.jpg: erkannt als Schornsteinfegerbescheinigung
- umlaufbeschluss24 (2).pdf: erkannt als Umlaufbeschluss 2024
Drei Sonderumlagen. Zusammengetragen aus allen Protokollen.
Propspector liest jede Versammlung und jeden Umlaufbeschluss, verfolgt die Themen über die Jahre und sammelt alle beschlossenen Sonderumlagen an einer Stelle. Auch ein fehlendes Protokolljahr fällt dabei auf.
- Balkon- und Fassadeninstandsetzung (2025)165.000,00 €
- Sonderumlage zur Erneuerung der Aufzugssteuerung (2024)27.000,00 €
- Dachflächenfenster Reparatur / Erneuerung (2024)10.000,00 €
Befunde stehen sortiert nach „vor Kauf klären“, Hinweis und unauffällig. Jeder nennt das Dokument und die Seite, auf der er steht. Der Bericht läuft im Browser und auf dem Handy und kommt zusätzlich als PDF.
Das Modell liest. Der Code entscheidet.
Ein einzelner KI-Durchlauf übersieht etwas oder erfindet es. Deshalb arbeitet Propspector als Kette aus spezialisierten Prüfern. Das Sprachmodell zieht die gedruckten Fakten aus den Unterlagen. Rechnen, vergleichen und einstufen übernimmt fest programmierter Code.
Einzeln prüfen
Jede Dokumentart hat ihren eigenen Prüfer mit festem Katalog. Das Modell liest die Fakten aus, jede mit ihrer Fundstelle.
White Label.Der Report unter eigener Marke.
Sachverständigenbüros und Berater geben den Report unter ihrem eigenen Namen an ihre Kunden weiter. Dafür haben wir einen Editor direkt im Bericht gebaut.
- Eigenes Logo auf dem PDF
- Jeder Bericht trägt Logo und Angaben des Büros. Propspector erscheint darin nicht.
- Bearbeiten im Bericht
- Jeder Text lässt sich anklicken und direkt auf der Seite ändern.
- Eigene Einstufung
- Befunde lassen sich hoch- oder runterstufen. Das Original bleibt sichtbar und lässt sich mit einem Klick zurückholen.
- Eigene Befunde
- Neue Befunde und ein Kapitel zum Ortstermin kommen dazu, bevor der Bericht an den Kunden geht.
Der Editor „PDF anpassen“ mit Beispieldaten. Das Video startet per Klick.
Andere Systeme laden hoch. Propspector prüft.
Fremde Software legt das Objekt an und lädt die Unterlagen hoch. Zurück kommt der fertige Report, als strukturierte Daten und als PDF. KI-Assistenten greifen über MCP direkt darauf zu. API und MCP vergeben wir derzeit als Pilot auf Anfrage.
REST-API
- POST/propertiesObjekt anlegen
- POST/properties/{id}/documentsUnterlagen hochladen
- POST/properties/{id}/analysisPrüfung starten
- GET/properties/{id}/reportReport abholen, als JSON und PDF
MCP für Claude und ChatGPTBeispiel
Was ist bei Beispielweg 8 vor dem Kauf zu klären?
get_report_summary
Drei Punkte. Das Dachgeschoss zählt laut Baugenehmigung nicht als Wohnfläche, der Energieträger weicht von der Bauakte ab und die Grundstücksgröße stimmt nicht mit dem Grundbuch überein.
- list_properties
- get_property
- get_report_summary
- get_report_chapter
- get_account
- get_upload_link
- create_property
- start_analysis
Acht Werkzeuge. Der Start einer Prüfung ist als ändernde Aktion gekennzeichnet. Bevor er Guthaben kostet, fragt der Assistent nach.
Gebaut mit Leuten, die solche Akten lesen.
An Propspector arbeiten wir seit fast zwei Jahren. Den Prüfkatalog haben wir mit Gutachtern, Finanzierungsberatern und Immobilienhändlern entwickelt. Mit jedem Fall, der etwas Neues zeigt, schärfen wir ihn nach.
Wer fremde Kaufunterlagen verarbeitet, trägt Verantwortung für die Daten anderer Leute. Deshalb steht Datenschutz bei uns in der Architektur.
- Hosting in Deutschland
- Anwendung und Speicher laufen auf Servern in Deutschland. Dort liegen die hochgeladenen Unterlagen und dort entsteht der Report.
- Verarbeitung in Europa
- Auch die KI-Auswertung läuft in einer EU-Region. Keine Daten verlassen Europa.
- Kein Training mit Kundendaten
- Unterlagen, Eingaben und Reports trainieren keine KI-Modelle.
- Auftragsverarbeitung nach Art. 28 DSGVO
- Wer Propspector für eigene Kunden nutzt, bleibt Verantwortlicher. Den Vertrag dazu gibt es offen einsehbar.
- Löschung auf Wunsch
- Auf Wunsch aktivieren wir die automatische Löschung der Unterlagen nach 30 Tagen.
Die Köpfe dahinter.
Mehr über uns
David Otto
Geschäftsführer, Wirtschaftswissenschaft und Growth
Skaliert seit 2015 digitale Geschäfte, zuerst bei Festool, danach sechs Jahre bei Mercedes‑Benz. Dort leitete er Projekte für digitale Produkte und globales Performance Marketing.
Was ist Propspector?
Propspector ist eine Software von Kessel & Code. Sie liest Kaufunterlagen zu Wohnungen und Häusern KI-gestützt nach einem festen Prüfkatalog und erstellt daraus einen Report, in dem jede Abweichung mit Fundstelle steht.
Für wen ist Propspector gedacht?
Für alle, die Immobilienakten prüfen, etwa Gutachter, Baufinanzierungsberater und Kapitalanleger. Auch Privatkäufer nutzen es vor dem Kauf. Details und Preise stehen auf propspector.de.
Ersetzt Propspector einen Gutachter?
Nein. Der Report ist kein Verkehrswertgutachten und keine Rechtsberatung. Propspector nimmt das Lesen und Vergleichen ab. Die Bewertung vor Ort und die fachliche Entscheidung bleiben beim Menschen.
Was unterscheidet das von einem normalen KI-Chat?
Ein Chat antwortet frei. Propspector folgt einem festen Prüfkatalog. Das Modell liest die Fakten aus den Unterlagen aus, Vergleiche und Einstufungen rechnet deterministischer Code. Jeder Befund verweist auf seine Quelle.
Bleiben die Daten in Europa?
Ja. Anwendung und Unterlagen liegen auf Servern in Deutschland, die KI-Auswertung läuft in einer EU-Region. Für Geschäftskunden gibt es einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung nach Art. 28 DSGVO.
Was ist die MCP-Schnittstelle?
MCP (Model Context Protocol) ist ein offener Standard, mit dem KI-Assistenten wie Claude und ChatGPT auf Software zugreifen. Über den MCP-Server von Propspector fragen Sie Ihren Assistenten nach Objekten und Reports. Bevor eine Prüfung Guthaben kostet, fragt der Assistent bei Ihnen nach.
Gibt es eine API?
Ja, als Pilot auf Anfrage. Ihre Software legt ein Objekt an, lädt die Unterlagen hoch und bekommt den Report als JSON und PDF zurück. Es ist dieselbe Prüfung wie in der App.
Können Sie so etwas auch für unsere Dokumente bauen?
Ja. Dieselbe Bauweise lässt sich auf Verträge, Protokolle oder technische Unterlagen übertragen. Der Prüfkatalog entsteht dann mit Ihren Fachleuten.
Sie möchten so etwas für Ihr Unternehmen?
Dieselbe Bauweise setzen wir auch für Ihre Dokumente und Prozesse ein. Schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Antwort.
hello@kessel-und-code.de
Rotebühlplatz 11–15, 70178 Stuttgart